立地の話

2014年12月12日 金曜日

再建築不可物件とスケルトン・リフォーム(リノベーション)

今回は再建築不可物件でのリフォームのお話です。

まず、「再建築」とは何かといいますと、不動産売買など募集図面でそういう言い回しをしているもので、
現在の中古建物を、建築基準法上の「建築」の定義である、新築・改築・増築・移転(同一敷地内)が再びできないことを示します。
なぜか。
建物が建てられる敷地にはいろいろ条件があるのです。その条件とは大きくは次の通りです。
・地域の規制(用途地域、住民協定など) ・前面道路の規定 ・その他

このうち、2つめの「道路に関する規制」は、その為現在建築物があるのに建替(壊して新築)が出来ないことも多々あるのです。

近年の法律・条例が変わったことによる場合もありますが、多くは、「建築」許可の条件である、建築物のある敷地が建築基準法上の道路に面していないこと、などがあります。
「道路」は、公衆の使用するものですから、通常の生活はもちろん、非常時の避難や緊急時の車両などが通行できないといけません。
という観点から、基本的に道路は幅4mを満たしなさいということがあります。
また、それらの道路に、敷地が2m以上面しないといけません、ということがあります。
主にこの2つです。

しかし、古くからもっと出まい道路にしか面していない家・敷地があります。
これはどうすればいいのかというと、行政の「認定」を受ける方法があります。
私道でも認定を受ければ、認定道路(指定道路)として道路扱いができるのです。
ただ、所有権や利害関係のある方すべての方にの承認が必要です。行政の手続きもあります。
そのため、時間もお金もかかり、実際はハードルが高いものとなっています。


では、どうすればいいのか。
全面リフォーム、あるのみです。もともとあった建築物を利用する方法です。

リフォーム・改修は「建築」に当たりませんので、外装と内装、軸組補強など行うことができます。
その場合は、是非、耐震補強をしてください。

行政によっては、所定の条件を満たせば、耐震診断設計・補強工事に20~225万円ほどの助成金が得られることがあります。

スケルトンと言って骨組にだけにしてから行うリフォームは、仕上げだけでなく軸組も新築と変わらない改修が可能です。
最近ではリノベーションと言った方がメジャーかもしれませんね。

その際は是非、耐震補強を実際行っている建築士にお尋ねください。
当社でも木造住宅には特に力を入れております。

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2012年6月15日 金曜日

天・地・人

"天の時は地の利にしかず、地の利も人の和にしかずという孟子の兵略の言葉である。事をなすにあたっては、天の時を持つことが大切だが、地の利を得ることはもっと必要であり、またたとえ地の利を得ても人の和がなくては成就しないという意味で、住居作りにも応用できそうだ。
 家をつくるチャンスは、天・地・人の三つがうまく一致したときである。一年間根気よく土地さがしをしたひとがいる。とうとう地元の不動産屋さんより事情にくわしくなって、ついに念願の土地を得てはりきっている。"(茶谷正洋『住まいの語録』より)

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2012年5月30日 水曜日

立地条件について

戸建にしろマンションにしろ、不動産は必ず土地の上に建てられています。
建物は建て替えや新築により形状や構造を変えることは可能ですが、土地は元の条件を大きく変えることはできません。
一般に「立地条件」というと、最寄駅や沿線、駅からの距離のほか、交通や車などの通勤通学の便、学区域や周辺保育園状況、買い物や公園・レジャーなどが挙げられます。沿線は会社により変更や増設、店舗・商店街も閉店・新規開店の予定なども調べられると安心です。
震災後はそれに加え、地盤状況や避難場所、行政のいろいろな対応状況などが関心となっています。
これらの情報は各行政・役所の都市計画課などで情報を公開しています。
出来ましたら、その周辺地域にお住いの複数の方にいろいろ聞き込みしてみるとよいのですが。

ただ、100点満点の物件は皆無ですので、優先順位を常に頭に置いてご検討ください。
都市計画や前面道路状況、権利関係などは不動産・建築などの専門家にご相談されることをお勧め致します。



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2012年5月25日 金曜日

土地境界の話

マンションでは土地は共有物ですのでそんなに関心はないかもしれませんが、戸建となると、土地境界の位置については近隣の方とのお付き合いもありますので気を遣われることと思います。
分かりにくいことは専門家任せにしてしまいがちですが、予め明らかに判別できることについては認識しておくのは無駄ではありません。近隣で土地売買や建築のお話が出る前に、できれば知っておきたいことと思います。

土地境界には、土地に固定されているいろんな種類のものがあります。
多いものは埋め込みのコンクリート柱、プレート、鋲です。
コンクリート柱やプレートの上部は正方形で、境界の位置を示す矢印が掘り込みになっています。この矢印の示す隅のポイントや辺の形の外面の位置が境界線となるのです。赤線で強調してあります。
鋲は、境界点以外に、道路では中心位置や計測点や調査地点であることもあります。

一度、ご自宅周りをぐるっと回ってみてみてください。

なお、土地取引などで境界線を明確にしたい場合には、土地家屋調査士などに現地調査をして図面を作成してもらい、法務局に測量図を登録、敷地を計算し直して登記することも可能です。
近隣の立会は基本的に必須ですが、難しい場合は法務局か土地家屋調査士・司法書士までご相談をお勧めします。

当社でも専門の土地家屋調査士・司法書士と提携しておりますので、お気軽にご相談ください。

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