家づくりポリシー

2014年12月12日 金曜日

再建築不可物件とスケルトン・リフォーム(リノベーション)

今回は再建築不可物件でのリフォームのお話です。

まず、「再建築」とは何かといいますと、不動産売買など募集図面でそういう言い回しをしているもので、
現在の中古建物を、建築基準法上の「建築」の定義である、新築・改築・増築・移転(同一敷地内)が再びできないことを示します。
なぜか。
建物が建てられる敷地にはいろいろ条件があるのです。その条件とは大きくは次の通りです。
・地域の規制(用途地域、住民協定など) ・前面道路の規定 ・その他

このうち、2つめの「道路に関する規制」は、その為現在建築物があるのに建替(壊して新築)が出来ないことも多々あるのです。

近年の法律・条例が変わったことによる場合もありますが、多くは、「建築」許可の条件である、建築物のある敷地が建築基準法上の道路に面していないこと、などがあります。
「道路」は、公衆の使用するものですから、通常の生活はもちろん、非常時の避難や緊急時の車両などが通行できないといけません。
という観点から、基本的に道路は幅4mを満たしなさいということがあります。
また、それらの道路に、敷地が2m以上面しないといけません、ということがあります。
主にこの2つです。

しかし、古くからもっと出まい道路にしか面していない家・敷地があります。
これはどうすればいいのかというと、行政の「認定」を受ける方法があります。
私道でも認定を受ければ、認定道路(指定道路)として道路扱いができるのです。
ただ、所有権や利害関係のある方すべての方にの承認が必要です。行政の手続きもあります。
そのため、時間もお金もかかり、実際はハードルが高いものとなっています。


では、どうすればいいのか。
全面リフォーム、あるのみです。もともとあった建築物を利用する方法です。

リフォーム・改修は「建築」に当たりませんので、外装と内装、軸組補強など行うことができます。
その場合は、是非、耐震補強をしてください。

行政によっては、所定の条件を満たせば、耐震診断設計・補強工事に20~225万円ほどの助成金が得られることがあります。

スケルトンと言って骨組にだけにしてから行うリフォームは、仕上げだけでなく軸組も新築と変わらない改修が可能です。
最近ではリノベーションと言った方がメジャーかもしれませんね。

その際は是非、耐震補強を実際行っている建築士にお尋ねください。
当社でも木造住宅には特に力を入れております。



投稿者 目黒区の一級建築士事務所オリガミックアーキテクチャー

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